sobota, 30 stycznia 2016

Analiza rynku nieruchomości w Poznaniu – styczeń 2016

Analiza przeprowadzona została na podstawie ogłoszeń z rynku nieruchomości ze stycznia 2016. W analizie brałem pod uwagę tylko mieszkania z rynku wtórnego, nie analizowałem rynku domów wolnostojących/szeregowców.


Wierzę, że przygotowany raport z rynku nieruchomości w Poznaniu będzie dla Was wartościowy, jestem otwarty na komentarze.


Spis treści - co znajdziesz w tym artykule:
  • Poznań- analiza ogólna
  • Analiza powierzchni mieszkań
  • Analiza wg roku budowy
  • Analiza wg typu budynku
  • Analiza cen ofertowych mieszkań w Poznaniu
  • Analiza cen m2
  • Cena m2 zależnie od powierzchni/liczby pokoi
  • Cena m2 zależnie od roku budowy
  • Cena m2 zależnie od typu budynku
  • Analiza dzielnic Poznania
    • Ceny m2 w poszczególnych dzielnicach


Poznań- analiza ogólna:

Liczba przeanalizowanych ogłoszeń:  3 500
Średnia cena sprzedaży mieszkań: 311 215 zł (zakres cen: od 75 700 zł do 1 850 000 zł)
Średnia cena m2 mieszkań: 5 687 zł (zakres cen m2: od 1 682 zł do  25 640 zł)
  
Analiza powierzchni mieszkań:

Jak widać na poniższym wykresie, na rynku najwięcej jest mieszkań 2 i 3 pokojowych (łącznie 77% rynku). Kawalerki stanowią 12% rynku, a mieszkania 4 pokojowe i większe to 10% rynku (w tym mieszkania większe niż 5 pokojowe - poniżej 1%).

Liczba ogłoszeń zależnie od wielkości mieszkania (liczba pokoi)
Jeśli chodzi o metraże sprzedawanych mieszkań, to najczęściej występującym metrażem jest dokładnie 38 metrów (ogłoszeń takich pojawiło się ok 340). Z kolei, najwięcej mieszkań sprzedawanych jest o metrażu ok 47-52 metry kwadratowe. Rozkład metraży przedstawia poniższy wykres:
Liczba ogłoszeń zależnie od powierzchni m2

Analiza wg roku budowy:

Na rynku najwięcej jest mieszkań na sprzedaż z 2 przedziałów czasu – są to mieszkania nowe (wybudowane po 2000 roku) oraz mieszkania z lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych.

Jeśli chodzi o te drugie – to jest to zrozumiałe – większość dużych poznańskich blokowisk (Winogrady, Piątkowo, Rataje) – powstało właśnie w latach 70 i 80tych. 

Z kolei, zaskakujące jest dla mnie to – że tak dużo (procentowo) mieszkań relatywnie nowych (po 2000nym roku) pojawia się w raporcie.
Moim zdaniem, wyjaśnienie jest tutaj stosunkowo proste. Spośród przeanalizowanych przeze mnie 3500 mieszkań, jedynie w przypadku poniżej połowy z nich (ok 1500) podana jest informacja o roku budowy. Zatem – po prostu sprzedawcy mieszkań nowych – są bardziej chętni, aby tę informację uzupełnić i pochwalić się, że sprzedają mieszkanie stosunkowo nowe – aby w ten sposób dodatkowo podkreślić jego walory i podbić cenę. Z kolei sprzedawcy mieszkań z lat 70-80tych, być może nie wszyscy są tak świadomymi użytkownikami internetu i nie wypełniają wszystkich pól ogłoszeń (w tym rok budowy), a jedynie ograniczają się do podstawowych informacji – cena, opis.

Liczba ogłoszeń wg roku budowy 

Analiza wg typu budynku:

Jeśli chodzi o typ budynku – to bez zaskoczenia – oczywiście najwięcej mieszkań sprzedawanych jest w budynkach typu blok/wieżowiec, w dalszej kolejności – w kamienicach.  
Z kolei w kwestii podziału na budynki wysokie i  niskie – to jak widać, tych pierwszych jest ok 20%. Do budynków niskich klasyfikowałem kamienice oraz bloki max 5 piętrowe. Budynki wyższe – wieżowce, deski, itp. – klasyfikowałem jako budynki wysokie.
W dalszej części przyjrzymy się również, czy typ budynku przekłada się na niższą cenę sprzedaży.

Liczba ogłoszeń wg typ budynku oraz wg "wysoki/niski"

Analiza cen ofertowych mieszkań w Poznaniu:

Rozkład cen ofertowych mieszkań przedstawia poniższy wykres. Jak widać, przeciętnie w Poznaniu ceny pojawiających się ogłoszeń mieszczą się w przedziale 200.000 – 350.000 zł. Takich ogłoszeń jest 68% spośród wszystkich wystawianych. Mieszkań tańszych jest 10%, a mieszkań powyżej ceny 200.000  – 17%. Mieszkania najdroższe – warte powyżej 500.000zł to zaledwie 5% wszystkich ogłoszeń.

Ceny ofertowa mieszkań

W jakich cenach wystawiane są mieszkania na sprzedaż w Poznaniu
Analiza cen m2

Ciekawe wnioski wysnuć można przyglądając się cenom m2. Podstawowy wykres pokazujący cenę metra kwadratowego mieszkań w Poznaniu jest następujący:

Ceny zł / m2 mieszkań w Poznaniu

Jak widać, ceny wahają się w granicach od 4500 – 6500 zł / m2 – w przeważającej większości ofert.
Ciekawe zależności  pokazać mogą dodatkowe analizy.

Cena m2 zależnie od powierzchni/liczby pokoi

Cena zł/m2 mieszkań w Poznaniu, zależnie od wielkości mieszkania

Standardowy trend – im mniejsze mieszkanie – tym proporcjonalnie wyższa cena m2. Za kawalerki w Poznaniu – średnio zapłacimy ponad 6.000 zł za metr kwadratowy. Z kolei mieszkania 2 pokojowe są odpowiednio tańsze, a mieszkania 3 pokojowe (powierzchnie ponad 50m2) to już cena zbliżona do 5500zł / m2.  
Dla mieszkań 5cio pokojowych, następuje niespodziewany skok ceny. Myślę, że spowodowane jest to małą próbką (takich mieszkań jest procentowo bardzo mało do analizy, stąd jedno drogie mogło podbić średnią cenę w trakcie analizy). Z drugiej strony, możliwe, że są to mieszkania w prestiżowych lokalizacjach/ w wysokim standardzie - co może podbijać cenę.


Cena m2 zależnie od roku budowy:

Ceny zł/m2 zależnie od roku budowy budynku

Tutaj zaskoczenia specjalnego nie ma. Jak widać, istnieje prawie liniowy, rosnący trend jeśli chodzi  o zależność ceny m2 od roku budowy budynku. Najstarsze budynki – starsze niż 1950 rok – mają najniższą cenę m2. Myślę, że na ten wynik mogą wpływać oferty które się pojawiają - sprzedaży mieszkań w kamienicach w bardzo  kiepskim stanie – w bardzo niskich cenach. Lata 50-90 to w większości  oferty mieszkań w blokach – wszystkie w zbliżonym standardzie, w takiej samej odległości od centrum, i w podobnej cenie m2. Wyraźny wzrost ceny widać dopiero w przypadku mieszkań najnowszych – wybudowanych w Poznaniu po 2000 roku. Są to najczęściej mieszkania na nowych osiedlach, w wysokim standardzie, z windami, które mocno wyróżniają się spośród innych ogłoszeń – są bardziej atrakcyjne, co przekłada się na wzrost ceny.

Jeśli coś tutaj mnie zastanowiło, to jedynie – można by bliżej przyjrzeć się kwestii – że budynki najstarsze najczęściej znajdują się w najciekawszych lokalizacjach, stąd – prawdopodobnie pośród nich znajdują się zarówno mieszkania bardzo tanie, jak i bardzo drogie, a ponieważ tych tanich jest dużo więcej, stąd taka wychodzi średnia cena m2. (taką analizę przeprowadzę za chwilę poniżej – analizując ceny w poszczególnych dzielnicach).


Cena m2 zależnie od typu budynku:

Cena zł/m2 zależnie od typu  budynku

Cena m2 zależnie od dzielnicy.

Tutaj możliwe że najciekawsza analiza spośród zestawień cen m2. Analiza -  jak cena mieszkań zmienia się, zależnie od lokalizacji (dzielnicy) – w kolejnym punkcie – analiza dzielnic.

Analiza dzielnic:

Schematyczny układ dzielnic Poznania przedstawia poniższa mapka.






Poniższy wykres pokazuje liczbę ogłoszeń sprzedaży mieszkań w poszczególnych dzielnicach Poznania. 
Na pierwszych miejscach typowe „sypialnie” Poznania – Rataje, Winogrady, Piątkowo. 
Grunwald również wysoko, prawdopodobnie ze względu na dużą powierzchnię/ liczbę ulic/osiedli, które można jako Grunwald zaklasyfikować.

Liczba ogłoszeń sprzedaży mieszkań w poszczególnych dzielnicach Poznania


Ceny m2 w poszczególnych dzielnicach:

Bardzo ciekawy wykres poniżej – cena m2 w poszczególnych dzielnicach Poznania.

Cena zł/m2 w poszczególnych dzielnicach

Analizując od dołu – od najtańszych dzielnic:

- Łazarz, Dębiec, Górczyn, Wilda – to dzielnice „stare”, w których najwięcej kamienic. Niektóre z tych dzielnic dopiero odżywają, w przeszłości miały niejednokrotnie złą sławę, było to często też dzielnice robotnicze (np. Wilda związana z zakładami DHCP Cegielski). Dodatkowo, są blisko centrum, ale nie w ścisłym centrum, co też obniża cenę.

- Jeżyce – jak widać – stosunkowo niskie ceny wciąż, ale dzielnica ta przeżywa prawdziwy renesans w ciągu ostatnich 2-3 lat. Stała się bardzo modna, powstaje tam mnóstwo nowych, modnych lokali gastronomicznych. Dodatkowo Jeżyce są idealnie położone – praktycznie przy/w centrum Poznania. Można się spodziewać, że ceny będą tam rosły.

- dalej – Rataje, Winogrady, Grunwald, Piątkowo – tutaj duża korelacja z wykresem liczba ogłoszeń per dzielnica. To typowe osiedla, miejsca gdzie dużo bloków – z lat 70-80 (może poza Grunwaldem). Stosunkowy dobry i szybki dojazd do centrum, a nadal w miarę przystępne ceny. Ceny tutaj powinny być stabilne. Północ Piątkowa / okolice Umultowo/Morasko – może zwiększać swoje znaczenie, ze względu na ciągle rozbudowujący się kampus uniwersytecki na Morasku.

- Winiary/Podolany – stosunkowo duża odległość od centrum, i nienajlepszy dojazd. Z drugiej strony to dzielnice stosunkowo nowe (po 1990), częściowo willowe – co może uzasadniać wyższe ceny.

- Naramowice – duże osiedla budowane ok 2000 roku i później. Z jednej strony wyższy standard od normalnych blokowisk i nowe budownictwo wymusza wyższą cenę. Z drugiej – Naramowice mają problem komunikacyjny – dojazd do centrum jest utrudniony (autobus/korki). Niekoniecznie moim zdaniem jest to również dobre miejsc pod kątem potencjalnego najmu studentom.

- Stare miasto – tutaj decydują atrakcyjne lokalizacje – centrum jest tylko jedno i zawsze będzie pożądanym kąskiem. Sprzedający znają wartość lokalizacji i stąd takie ceny. Coraz więcej się dzieje na Chwaliszewie – Czartoria, okolice to pożądane adresy. Tak samo – rewitalizowane kamienice blisko rynku – osiągają bardzo wysokie ceny m2. Niskie ceny można znaleźć w okolic ul Rybaki/Półwiejskiej, ale to często jakieś strychy,  albo kamienice w bardzo złym stanie.

- Sołacz z kolei – ma opinię ekskluzywnej dzielnicy willowej w centrum Poznania stąd pierwsze miejsce wydawać mogłoby się uzasadnione. Jednak - dziwi mnie to miejsce o tyle, że – jeśli skupimy się na mieszkaniach a nie willach, to dzielnica ta specjalnie atrakcyjna nie jest. Oferty tutaj to głównie ulica Urbanowska, Nad Potokiem, Bonin, Turkusowa. Na plus na pewno bliskość centrum, oraz atrakcyjna lokalizacja pod względem najmu – blisko Uniwersytet Przyrodniczy. Na minus: to dość stara dzielnica, a bloki tutaj szału nie robią mówiąc delikatnie (lata 60te). Ulica Urbanowska to kilka nowych atrakcyjnych budynków – prawdopodobnie one tak wywindowały cenę.


Zapraszam do komentowania - wszelki feedback oraz informacja, czy taki raport (a może jeszcze bardziej szczegółowy?) - jest przydatny.


Pozdrawiam,
Andrzej Telicki

Kopiowanie i używanie powyższych treści tylko za zgodą autora. Linkowanie do powyższego artykułu- dozwolone.

5 komentarzy:

  1. Ciekawa i świetnie napisana (prostym językiem) analiza ! Robię własnie przed ostatni operat w ramach praktyk na rzeczoznawcę majątkowego, wyceniam mieszkanie na Winogradach, na pewno mi trosze pomoże. Zaczynam śledzić tego bloga! Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dzięki za komentarz. Cieszę się, że przystępne! Blog jest lekko umarły, ale myślę nad formułą przywrócenia go do życia.
      Pozdrowienia,
      A

      Usuń
  2. Witam, czy mogę skorzystać z niektórych treści ? Bardzo mi sie przydadzą :) Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  3. Pewnie, tylko proszę dać w przypisach/komentarzu - źródło z którego pochodzą dane (czyli ten blog). Pozdrowienia.

    OdpowiedzUsuń
  4. Świetna, bardzo przydatna analiza

    OdpowiedzUsuń