Analiza przeprowadzona
została na podstawie ogłoszeń z rynku nieruchomości ze stycznia 2016. W
analizie brałem pod uwagę tylko mieszkania z rynku wtórnego, nie analizowałem
rynku domów wolnostojących/szeregowców.
Wierzę, że przygotowany raport
z rynku nieruchomości w Poznaniu będzie dla Was wartościowy, jestem otwarty na
komentarze.
Spis treści - co znajdziesz w tym artykule:
- Poznań- analiza ogólna
- Analiza powierzchni mieszkań
- Analiza wg roku budowy
- Analiza wg typu budynku
- Analiza cen ofertowych mieszkań w Poznaniu
- Analiza cen m2
- Cena m2 zależnie od powierzchni/liczby pokoi
- Cena m2 zależnie od roku budowy
- Cena m2 zależnie od typu budynku
- Analiza dzielnic Poznania
- Ceny m2 w poszczególnych dzielnicach
Poznań- analiza ogólna:
Liczba przeanalizowanych
ogłoszeń: 3 500
Średnia cena sprzedaży
mieszkań: 311 215 zł (zakres cen: od 75 700 zł do 1 850 000 zł)
Średnia cena m2 mieszkań:
5 687 zł (zakres cen m2: od 1 682 zł do 25 640 zł)
Analiza powierzchni mieszkań:
Jak widać na poniższym
wykresie, na rynku najwięcej jest mieszkań 2 i 3 pokojowych (łącznie 77%
rynku). Kawalerki stanowią 12% rynku, a mieszkania 4 pokojowe i większe to 10%
rynku (w tym mieszkania większe niż 5 pokojowe - poniżej 1%).
Liczba ogłoszeń zależnie od wielkości mieszkania (liczba pokoi) |
Jeśli chodzi o metraże
sprzedawanych mieszkań, to najczęściej występującym metrażem jest dokładnie 38
metrów (ogłoszeń takich pojawiło się ok 340). Z kolei, najwięcej mieszkań
sprzedawanych jest o metrażu ok 47-52 metry kwadratowe. Rozkład metraży
przedstawia poniższy wykres:
Liczba ogłoszeń zależnie od powierzchni m2 |
Analiza wg roku budowy:
Na rynku najwięcej jest
mieszkań na sprzedaż z 2 przedziałów czasu – są to mieszkania nowe (wybudowane
po 2000 roku) oraz mieszkania z lat
siedemdziesiątych i osiemdziesiątych.
Jeśli chodzi o te drugie –
to jest to zrozumiałe – większość dużych poznańskich blokowisk (Winogrady, Piątkowo,
Rataje) – powstało właśnie w latach 70 i 80tych.
Z kolei, zaskakujące jest dla
mnie to – że tak dużo (procentowo) mieszkań relatywnie nowych (po 2000nym roku) pojawia się w raporcie.
Moim zdaniem, wyjaśnienie
jest tutaj stosunkowo proste. Spośród przeanalizowanych przeze mnie 3500
mieszkań, jedynie w przypadku poniżej połowy z nich (ok 1500) podana jest
informacja o roku budowy. Zatem – po prostu sprzedawcy mieszkań nowych – są bardziej
chętni, aby tę informację uzupełnić i pochwalić się, że sprzedają mieszkanie
stosunkowo nowe – aby w ten sposób dodatkowo podkreślić jego walory i podbić
cenę. Z kolei sprzedawcy mieszkań z lat 70-80tych, być może nie wszyscy są tak
świadomymi użytkownikami internetu i nie wypełniają wszystkich pól ogłoszeń (w
tym rok budowy), a jedynie ograniczają się do podstawowych informacji – cena,
opis.
Liczba ogłoszeń wg roku budowy |
Analiza wg typu budynku:
Jeśli chodzi o typ
budynku – to bez zaskoczenia – oczywiście najwięcej mieszkań sprzedawanych jest
w budynkach typu blok/wieżowiec, w dalszej kolejności – w kamienicach.
Z kolei w kwestii
podziału na budynki wysokie i niskie –
to jak widać, tych pierwszych jest ok 20%. Do budynków niskich klasyfikowałem
kamienice oraz bloki max 5 piętrowe. Budynki wyższe – wieżowce, deski, itp. –
klasyfikowałem jako budynki wysokie.
W dalszej części
przyjrzymy się również, czy typ budynku przekłada się na niższą cenę sprzedaży.
Liczba ogłoszeń wg typ budynku oraz wg "wysoki/niski" |
Analiza cen ofertowych mieszkań w Poznaniu:
Rozkład cen ofertowych
mieszkań przedstawia poniższy wykres. Jak widać, przeciętnie w Poznaniu ceny
pojawiających się ogłoszeń mieszczą się w przedziale 200.000 – 350.000 zł.
Takich ogłoszeń jest 68% spośród wszystkich wystawianych. Mieszkań
tańszych jest 10%, a mieszkań powyżej ceny 200.000 – 17%. Mieszkania najdroższe –
warte powyżej 500.000zł to zaledwie 5% wszystkich ogłoszeń.
Ceny ofertowa mieszkań |
W jakich cenach wystawiane są mieszkania na sprzedaż w Poznaniu |
Analiza cen m2
Ciekawe wnioski wysnuć
można przyglądając się cenom m2. Podstawowy wykres pokazujący cenę metra
kwadratowego mieszkań w Poznaniu jest następujący:
Ceny zł / m2 mieszkań w Poznaniu |
Jak widać, ceny wahają
się w granicach od 4500 – 6500 zł / m2 – w przeważającej większości ofert.
Ciekawe zależności pokazać mogą dodatkowe analizy.
Cena m2 zależnie od powierzchni/liczby pokoi
Cena zł/m2 mieszkań w Poznaniu, zależnie od wielkości mieszkania |
Standardowy trend – im mniejsze
mieszkanie – tym proporcjonalnie wyższa cena m2. Za kawalerki w Poznaniu –
średnio zapłacimy ponad 6.000 zł za metr kwadratowy. Z kolei mieszkania 2
pokojowe są odpowiednio tańsze, a mieszkania 3 pokojowe (powierzchnie ponad
50m2) to już cena zbliżona do 5500zł / m2.
Dla mieszkań 5cio
pokojowych, następuje niespodziewany skok ceny. Myślę, że spowodowane jest to
małą próbką (takich mieszkań jest procentowo bardzo mało do analizy, stąd jedno
drogie mogło podbić średnią cenę w trakcie analizy). Z drugiej strony, możliwe,
że są to mieszkania w prestiżowych lokalizacjach/ w wysokim standardzie - co
może podbijać cenę.
Cena
m2 zależnie od roku budowy:
Ceny zł/m2 zależnie od roku budowy budynku |
Tutaj zaskoczenia specjalnego
nie ma. Jak widać, istnieje prawie liniowy, rosnący trend jeśli chodzi o zależność ceny m2 od roku budowy budynku.
Najstarsze budynki – starsze niż 1950 rok – mają najniższą cenę m2. Myślę, że
na ten wynik mogą wpływać oferty które się pojawiają - sprzedaży mieszkań w
kamienicach w bardzo kiepskim stanie – w
bardzo niskich cenach. Lata 50-90 to w większości oferty mieszkań w blokach – wszystkie w
zbliżonym standardzie, w takiej samej odległości od centrum, i w podobnej cenie
m2. Wyraźny wzrost ceny widać dopiero w przypadku mieszkań najnowszych –
wybudowanych w Poznaniu po 2000 roku. Są to najczęściej mieszkania na nowych
osiedlach, w wysokim standardzie, z windami, które mocno wyróżniają się spośród
innych ogłoszeń – są bardziej atrakcyjne, co przekłada się na wzrost ceny.
Jeśli coś tutaj mnie
zastanowiło, to jedynie – można by bliżej przyjrzeć się kwestii – że budynki
najstarsze najczęściej znajdują się w najciekawszych lokalizacjach, stąd – prawdopodobnie
pośród nich znajdują się zarówno mieszkania bardzo tanie, jak i bardzo drogie,
a ponieważ tych tanich jest dużo więcej, stąd taka wychodzi średnia cena m2.
(taką analizę przeprowadzę za chwilę poniżej – analizując ceny w poszczególnych
dzielnicach).
Cena m2 zależnie od typu budynku:
Cena zł/m2 zależnie od typu budynku |
Cena m2 zależnie od dzielnicy.
Tutaj możliwe że
najciekawsza analiza spośród zestawień cen m2. Analiza - jak cena
mieszkań zmienia się, zależnie od lokalizacji (dzielnicy) – w kolejnym punkcie –
analiza dzielnic.
Analiza dzielnic:
Schematyczny układ
dzielnic Poznania przedstawia poniższa mapka.
Poniższy wykres pokazuje
liczbę ogłoszeń sprzedaży mieszkań w poszczególnych dzielnicach Poznania.
Na pierwszych
miejscach typowe „sypialnie” Poznania – Rataje, Winogrady, Piątkowo.
Grunwald
również wysoko, prawdopodobnie ze względu na dużą powierzchnię/ liczbę
ulic/osiedli, które można jako Grunwald zaklasyfikować.
Liczba ogłoszeń sprzedaży mieszkań w poszczególnych dzielnicach Poznania |
Ceny m2 w poszczególnych dzielnicach:
Bardzo ciekawy wykres
poniżej – cena m2 w poszczególnych dzielnicach Poznania.
Cena zł/m2 w poszczególnych dzielnicach |
Analizując od dołu – od najtańszych
dzielnic:
- Łazarz, Dębiec,
Górczyn, Wilda – to dzielnice „stare”, w których najwięcej kamienic. Niektóre z
tych dzielnic dopiero odżywają, w przeszłości miały niejednokrotnie złą sławę,
było to często też dzielnice robotnicze (np. Wilda związana z zakładami DHCP
Cegielski). Dodatkowo, są blisko centrum, ale nie w ścisłym centrum, co też
obniża cenę.
- Jeżyce – jak widać –
stosunkowo niskie ceny wciąż, ale dzielnica ta przeżywa prawdziwy renesans w
ciągu ostatnich 2-3 lat. Stała się bardzo modna, powstaje tam mnóstwo nowych,
modnych lokali gastronomicznych. Dodatkowo Jeżyce są idealnie położone – praktycznie
przy/w centrum Poznania. Można się spodziewać, że ceny będą tam rosły.
- dalej – Rataje,
Winogrady, Grunwald, Piątkowo – tutaj duża korelacja z wykresem liczba ogłoszeń
per dzielnica. To typowe osiedla, miejsca gdzie dużo bloków – z lat 70-80 (może
poza Grunwaldem). Stosunkowy dobry i szybki dojazd do centrum, a nadal w miarę
przystępne ceny. Ceny tutaj powinny być stabilne. Północ Piątkowa / okolice Umultowo/Morasko
– może zwiększać swoje znaczenie, ze względu na ciągle rozbudowujący się kampus
uniwersytecki na Morasku.
- Winiary/Podolany –
stosunkowo duża odległość od centrum, i nienajlepszy dojazd. Z drugiej strony
to dzielnice stosunkowo nowe (po 1990), częściowo willowe – co może uzasadniać
wyższe ceny.
- Naramowice – duże osiedla
budowane ok 2000 roku i później. Z jednej strony wyższy standard od normalnych
blokowisk i nowe budownictwo wymusza wyższą cenę. Z drugiej – Naramowice mają
problem komunikacyjny – dojazd do centrum jest utrudniony (autobus/korki).
Niekoniecznie moim zdaniem jest to również dobre miejsc pod kątem potencjalnego
najmu studentom.
- Stare miasto – tutaj
decydują atrakcyjne lokalizacje – centrum jest tylko jedno i zawsze będzie
pożądanym kąskiem. Sprzedający znają wartość lokalizacji i stąd takie ceny. Coraz
więcej się dzieje na Chwaliszewie – Czartoria, okolice to pożądane adresy. Tak
samo – rewitalizowane kamienice blisko rynku – osiągają bardzo wysokie ceny m2.
Niskie ceny można znaleźć w okolic ul Rybaki/Półwiejskiej, ale to często jakieś
strychy, albo kamienice w bardzo złym
stanie.
- Sołacz z kolei – ma opinię
ekskluzywnej dzielnicy willowej w centrum Poznania stąd pierwsze miejsce
wydawać mogłoby się uzasadnione. Jednak - dziwi mnie to miejsce o tyle, że –
jeśli skupimy się na mieszkaniach a nie willach, to dzielnica ta specjalnie
atrakcyjna nie jest. Oferty tutaj to głównie ulica Urbanowska, Nad Potokiem,
Bonin, Turkusowa. Na plus na pewno bliskość centrum, oraz atrakcyjna
lokalizacja pod względem najmu – blisko Uniwersytet Przyrodniczy. Na minus: to dość
stara dzielnica, a bloki tutaj szału nie robią mówiąc delikatnie (lata 60te).
Ulica Urbanowska to kilka nowych atrakcyjnych budynków – prawdopodobnie one tak
wywindowały cenę.
Zapraszam do komentowania - wszelki feedback oraz informacja, czy taki raport (a może jeszcze bardziej szczegółowy?) - jest przydatny.
Pozdrawiam,
Andrzej Telicki
Kopiowanie i używanie
powyższych treści tylko za zgodą autora. Linkowanie do powyższego artykułu- dozwolone.